Как избежать рисков при покупке и аренде жилья: рекомендации на фоне «эффекта Долиной»
В последнее время в российской практике всё чаще упоминается так называемый «эффект Долиной» — термин, закрепившийся после громкого дела певицы Ларисы Долиной. В 2024 году она заявила, что стала жертвой мошенников, которые убедили её продать квартиру в Москве под предлогом «защиты от угроз». Спустя несколько месяцев Долина оспорила сделку в суде, ссылаясь на обман, и добилась возврата жилья. Однако деньги за него, уплаченные покупательницей, взыскать удалось не с продавца, а с осуждённых мошенников — что на практике оставило покупателя без средств и без имущества.
Этот судебный прецедент вызвал волну аналогичных исков по всей стране. Продавцы, получив деньги за недвижимость или автомобиль, начали оспаривать сделки, утверждая, что действовали под давлением или введённые в заблуждение. В большинстве случаев суды встают на сторону продавцов, возвращая им имущество, но не обязывая возместить ущерб покупателям. Такая практика порождает риски для добросовестных участников рынка и подрывает стабильность гражданского оборота.
В ответ на возникшую ситуацию в Государственной Думе начали прорабатывать законодательные инициативы. Среди предложенных мер — обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью и дорогостоящими автомобилями, введение «периода охлаждения» с блокировкой средств покупателя на специальном счёте, а также развитие страхования титульных рисков. Обсуждается и возможность закрепления в законе требования о подтверждении дееспособности пожилых продавцов по медицинским документам.
Юристы и риелторы подчёркивают: главная защита — профилактика. По мнению Валерия Соколова, руководителя коллегии адвокатов «Де-Юре», ключевым шагом является оформление сделки у нотариуса, особенно если продавец — пожилой человек. Нотариус проверяет дееспособность сторон, отсутствие обременений и давления, а также несёт юридическую ответственность за подтверждение законности сделки.
Дополнительные меры предосторожности включают: проведение расчётов только безналичным путём или через аккредитив, тщательную проверку истории объекта в публичных реестрах, уточнение мотивов продажи и, при необходимости, оформление титульного страхования. Эксперты напоминают: добросовестный покупатель — тот, кто заранее проверил все риски и собрал доказательства своей осмотрительности. Такой статус может стать решающим в случае оспаривания сделки.
Случаи, связанные с арендой, также требуют внимания. Например, в Калининграде пожилая собственница, сдав квартиру, позже самовольно в неё вселилась, ссылаясь на своё право проживания. Эксперты рекомендуют арендаторам обязательно проверять, кто зарегистрирован в жилье, и включать в договор подпись всех прописанных лиц, подтверждающих согласие на сдачу. В спорной ситуации договор аренды и платёжные документы станут основой для защиты в суде.
Специалисты подчёркивают: рынок недвижимости в России остаётся стабильным, а откровенных мошеннических схем — немного. Тем не менее, в условиях новой судебной практики повышенное внимание к деталям сделки становится не просто рекомендацией, а необходимостью. Главная задача — не допустить, чтобы добросовестные граждане понесли убытки из-за злоупотреблений, маскирующихся под жертвы обмана.